银行监管机构 APRA 将在房地产热潮中对住房贷款设限

澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布将自明年 2 月起对住房贷款实施新的“宏观审慎”限制措施，以减少向家庭发放的高风险大额贷款数量。监管层认为，这一举措有助于抑制房市过热、控制家庭债务风险，并可能对整体房地产市场带来连锁影响。

新规重点：DTI＞6 的贷款占比不得超过 20%

根据新规，银行新发放的住房贷款中，债务收入比（DTI）超过 6 的贷款比例不得超过 20%。这意味着如果一个家庭年收入为 10 万澳元，却申请令其总债务超过 60 万澳元的贷款，该贷款即被计入“高风险”类别，受此上限限制。

这一比例将分别独立适用于“自住贷款”与“投资者贷款”，以避免投资者大举借贷挤压自住房买家。APRA 也强调，新规的影响将更明显地落在投资者群体上，因为投资物业者往往相对于收入承担更高的借贷额度。

APRA 主席约翰·朗斯代尔表示，家庭高负债一直是金融体系稳定性的重要结构性风险，“过去债务上升常伴随着风险更高的放贷和房价快速上涨”。他强调，此次措施是为了提前防范由房价强劲增长带来的潜在系统性隐患。

政府支持新规　绿党认为力度不够

财政部长吉姆·查尔默斯今晨发表声明，支持 APRA 的新举措，认为这将“提升金融韧性、改善住房可负担性”。他强调，此举旨在“应对金融体系中出现的新风险，帮助更多人进入市场”。

但绿党参议员芭芭拉·波科克则表示新规“远远不够严格”，指出过去三个月已有 400 亿澳元贷款流向投资者，并呼吁 APRA 必须采取更强的工具来遏制投资者贷款对房市的推动作用。

国际经验：澳洲并非首次尝试，其他国家早已设限

澳大利亚此前从未对高债务收入比贷款设定上限，但国际上已有不少先例：

澳洲历史上也曾施加其他类型的房贷限制，例如2014年对“投资者贷款增长”设10%上限，以及2017年对“只付息贷款”设30%上限，但都在2018年撤销。

值得注意的是，2017–2019 年的全国房价 8.2% 回调，就发生在这些政策生效期间。

市场影响：短期冲击有限，但可能影响未来投资者借贷

APRA 的数据显示，目前只有约 4% 的新自住贷款、10% 的新投资者贷款属于 DTI>6，意味着多数银行仍远低于20%的上限。不过少数机构已接近甚至超过该比例，因此政策对这些机构的影响会更直接。

分析人士普遍认为：

短期（明年2月起）影响有限
大型银行目前高DTI贷款占比仅 6.8%，远低于上限，因此无需立即调整信贷标准。
若未来投资活动升温则影响可能加大
Domain 首席经济学家尼古拉·鲍威尔指出：“如果投资者贷款量向上限靠拢，银行可能会收紧投资者贷款标准或提高利率定价。”
若政策在疫情房价飙升时期实施将产生重大约束
在 2021–22 年的房市高峰期，高DTI贷款占比曾一度超过24%，远高于新规的20%上限。

真正能压制房价的或许不是APRA，而是澳储行的加息

多位分析师认为，真正有能力冷却房价的力量来自澳洲央行（RBA），而非 APRA。
Barrenjoey 的银行分析师乔恩·莫特预测，RBA 可能会在明年 5 月和 8 月各加息一次，以压制房贷能力并抑制房价增长。

昨天发布的通胀数据强于预期，再度引发市场对加息风险的担忧。澳洲联邦银行首席经济学家亦警告，下一次利率变动“可能是上调”。

新规豁免：避免拖累新房建设

APRA 明确表示，为避免冲击建筑业生态、支持联邦及州政府的住房建设目标，新房建设贷款与过桥贷款将被排除在 DTI 上限之外。

澳大利亚银行协会 CEO 西蒙·伯明翰对此表示欢迎，称重要的是“确保借款人仍能从银行获得安全融资，而不是被推向风险更高的非银行机构”。

APRA 也强调，如有必要，它可将宏观审慎控制扩展至非银行放贷机构，以防范其行为对金融体系造成风险。

总体而言，这项 DTI 上限政策象征着澳洲监管部门正式迈向更严格的“防泡沫”模式。虽然短期影响有限，但随着投资者活动变化或房价再次加速，政策可能在未来更显力度。而真正决定房市走向的，或许还需看澳储行的下一步动作。

（信源：9 News）