全澳房价继续上涨但动能减弱 悉尼与墨尔本涨幅落后中型首府城市
澳大利亚房价持续攀升，但11月的涨幅显示上升势头略有放缓，尤其在悉尼和墨尔本，房价增长明显不及其他中型首府城市。
全国房价连续三个月涨幅达1%或以上
房地产研究机构 Cotality（前身为 CoreLogic）的月度价格指数显示，11月全国房价上涨1%，这已是连续第三个月录得1%或以上的增幅。不过，与10月的1.1%相比，涨幅略有减少，主要由于部分大城市房价增长力度减弱。
数据显示：
- 悉尼房价上涨 0.5%
- 墨尔本上涨 0.3%
- 其他所有首府城市涨幅至少达到 1%
- 珀斯涨势最强，房源稀缺程度比平均值低40%以上
Cotality 研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出，房源供应差异正在推动城市间的涨幅分化。
悉尼市场疲软与“购房能力极限”有关
相比珀斯等城市库存明显偏低，悉尼的房源供应仅比五年平均值低2.2%，其市场放缓可能反映出购房者已遭遇严重能力限制。
Cotality 的研究显示，澳大利亚住房可负担性在多项指标上跌至历史最差水平。多数首府城市居民需要超过10年才能积攒20%首付。
劳利斯指出：
“住房可负担性收紧已产生连锁效应，房价增长正集中在价格较低的区间。”
中等收入家庭仅能负担全国成交房产的15%
PropTrack 的分析显示，在2025财年：
- 中等收入家庭可负担得起的房屋仅占成交房产的15%
- 低收入家庭仅能负担3%
- 尽管收入增长与利率下降改善了借贷能力，但整体可负担性仍接近历史低点
降息预期支撑房价，但前景开始转变
过去一年里，由于多次降息和市场对进一步宽松的预期，房价上涨受到支撑。然而，近期通胀数据显示价格压力仍在，市场对降息的信心有所下降，一些经济学家甚至预期会“再度加息”。
Cotality 研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）指出：
“大部分房价上涨动力来自 2025 年降息预期，而当这一预期发生转变，购房者决策也随之改变。”
拍卖清盘率自9月中旬触顶后持续走低，11月中旬已跌破十年平均水平。
明年贷款新规将进一步影响市场
2025年2月起，银行业监管机构 APRA 将实施新的高债务收入比（DTI）贷款限制：
- 银行新增贷款中，高于 DTI 6 的贷款比例不得超过 20%
- 例如：年收入 10 万澳元的家庭若贷款使总债务超过 60 万澳元，则被视为高 DTI
分析师布莱恩·约翰逊将其形容为“禁止身高 2.4 米的人进入餐厅”，暗示影响范围有限。
劳利斯认为：
“多数近期抵押贷款的 DTI 都远低于6，因此该政策的影响可能有限，更多是调整借贷规模而非改变市场趋势。”
全澳拍卖市场迎18个月最繁忙一周 清盘率跌至两年低位 买气持续疲弱
在今年最后阶段，大批卖家把房产推向市场，全国拍卖量创下过去18个月来新高。然而买家情绪明显转弱，全国清盘率已连续第二周跌破70%，市场升温乏力。
全国清盘率跌至68.2% 低于多年平均
房地产数据机构 Cotality 的统计显示，上周全国首府城市综合初步清盘率为 68.2%，比前一周再跌 1 个百分点：
- 低于 十年平均 的 68.6%
- 远低于 春季平均 的 72.1%
拍卖活动量在春季与初夏达到高峰，上周共有 3488 套房产拍卖，比前一周增加 17.7%，为 2024 年 3 月以来最高。
Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，下周拍卖量预计将回落至约 3170 套，并在 12 月第二周降至 3000 套以下。
他说：“这是连续第二周清盘率低于70%，延续了春季以来拍卖走弱的趋势。”