利率下调在即，房价上涨预期增强：澳洲楼市或迎新一轮热潮

几乎可以确定，澳大利亚储备银行（RBA）行长 Michele Bullock 将在本周二宣布将现金利率下调至 3.85%。这是继年初降息后，央行再次释放宽松信号，金融市场甚至预测到今年12月前还将迎来两次降息，最终将利率降至 3.35%，2026年中期可能还有进一步下调空间。

利率下调预期推动楼市回暖

昆士兰银行首席经济学家 Peter Munckton 认为，从历史经验看，一旦利率进入下行周期，房价往往随之上涨。他根据过去40年的数据分析认为，未来两年澳洲房价上涨10%至15%是“合理预期”。

尽管他不认为近期会再次出现疫情期间那种房价暴涨超过20%的现象，但在当前失业率处于近50年最低水平的背景下，房市仍具支撑力。

Munckton指出，房价飙涨曾与关键背景因素有关——如：

1980年代的金融业放松管制提升信贷获取能力
2000年代初利率下降叠加资源繁荣提升家庭收入
2021年低利率、政府补贴与居家办公的叠加效应

而当前市场，虽然缺乏这些强劲推力，但仍具上涨动能。

租赁紧张与供应短缺助推价格

前RBA经济学家、Housing Expert Peter Tulip 指出，当前房价面临的上涨因素大于抑制因素。尤其是租金年增速远高于通胀、空置率持续处于低位，加之住宅新建速度缓慢，供应远不能满足需求。

根据澳大利亚统计局（ABS）数据，截至今年3月的12个月内，仅有 180,000 套住宅获批，尽管高于去年同期低谷，但与2016年公寓热潮期间的 243,000 套仍有明显差距。这也远远达不到阿尔巴尼斯政府提出的 至2029年新建120万套住房的目标。

政策刺激购房需求，或加剧结构性压力

在房源短缺的同时，联邦政府正在扩展支持首次购房者的政策。总理 Anthony Albanese 宣布，从 2025年1月1日起，几乎所有首次购房者都可凭 5%首付款入市，这一政策取消了原有的收入门槛和申请限额，也提高了房价上限，预计将显著提升市场准入人数。

经济学家普遍认为，这一政策虽能帮助更多人实现购房梦，但也可能在供不应求的背景下推高房价。尤其是在首次置业者集中度高的大城市，房价反应可能更为明显。

根据 Housing Australia 的数据，2023-24 年度三分之一的首次购房者已使用该购房担保项目，未来这一比例可能进一步提高。

哪些地区将首当其冲？

过去几年，疫情推动远程办公，使得带额外空间的独立住宅成为“香饽饽”。自2020年以来，独立住宅价格上涨了60%，而公寓仅上涨约一半。但目前独立住宅价格已较公寓高出30%，Munckton 认为，在缺乏更多利率下调或收入增长的前提下，公寓与联排别墅的价格有望赶超独立房屋。

此外，负担能力的限制可能让首府城市重新成为领涨区域。自疫情以来，地区房价上涨了74%，而首府城市涨幅为44%，两者之间的价差从60%缩小至35%，已接近15年低点。

Munckton 预测，Hobart、Darwin、Melbourne 和 Canberra 等城市由于与 Sydney 的历史价差偏低，有可能在未来几年中表现更为强劲