降息会推促房价吗？事实情况远比想象的复杂

如果“降息”叠加“住房短缺”，你觉得会发生什么？很多人可能会理所当然地认为——房价将迎来大幅上涨。

然而，专家指出，现实远比想象复杂。

虽然澳洲储备银行刚刚将现金利率下调至3.85%，并且市场普遍预期未来将出现更多次降息，但这并不意味着房价将重演过往“飞涨”的行情。

房地产研究机构CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示，预计2025年房价将继续上涨，但涨幅可能不及2024年那么强劲。她指出，利率固然重要，但并非唯一决定房价的因素，在墨尔本和悉尼以外的市场，降息的影响力相对较弱。

历史数据显示，东海岸高端市场对利率调整最为敏感，而在西澳、南澳和昆士兰的部分区域，大宗商品价格等其他因素对房价影响更大。在加息周期期间，这些地区的房价表现出意外的韧性，因此即便当前进入降息周期，也难以保证这些城市会再度迎来两位数的涨幅。

2024年，全澳房价上涨了约5%。Owen预计今年房价涨幅将维持在这一水平或略低，而AMP的预测则更加保守，认为全年涨幅可能仅为3%左右。对于首次置业者而言，这是一个相对积极的信号，但并不意味着住房危机已经缓解。

事实上，就在央行宣布降息的次日，国家住房供应与可负担性委员会发布的年度报告指出，尽管未来四年住房可负担性可能略有改善，社会住房数量也在缓慢增长，但整体住房供应仍然严重不足。这种供不应求的格局，是导致购房者和租客压力持续上升的关键。

数据显示，2024年全国仅建成约17.7万套住房，远低于市场所需的22.3万套，缺口进一步拉大了既有的结构性紧张。而按当前趋势，澳洲到2029年建成120万套新住房的目标恐怕难以实现，预计将少建约26.2万套。

与此同时，联邦政府即将于2026年1月启动的“5%首付购房”政策，虽然有助于部分民众进入市场，但也可能在供给不足的背景下，助推房价进一步上扬。

从政策面和市场面来看，房价上行的动因仍然存在，但为何大多数专家并不看好再现飙涨？

Owen的解释是：经济增长乏力、全球局势的不确定性以及移民增速逐步恢复正常，都会在一定程度上抑制房价上涨的幅度。房价的最终走势，仍需取决于民众的支付能力。

她总结道，降息短期内可能带来提振效应，但从长期看，房价将受到可负担性限制与经济疲软的双重牵制。整体市场正处于“顺风与逆风并存”的阶段，具体结果仍难预判。

不过可以确定的是，澳洲房价将在未来一段时间内继续上涨，只是节奏将更加温和，远不似往昔那般猛烈。